전원주택의 특성 및 건축 인허가 절차 안내

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   전원주택의 특성 및 건축 인허가 절차 안내

                   - (사) 경남 생태귀농학교(15기) 강의자료

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A. 전원주택의 개념과 특성

 

 

 

1. 전원 주택의 개념

 

산업의 발달로 재택근무가 가능해지고 국민경제의 성장으로 보다 나은 삶의 질을 추구하는 경향이 높아짐에 따라 물질 중심의 산업구조에서 상실된 인간성과 가치관 회복을 추구하게 되었다.

도시는 인구의 도시집중 현상으로 인하여 환경오염, 교통체증, 범죄율 증가 등이 두드러지고 있는데도 직장, 자녀교육, 경제적인 이유 등으로 쉽게 도시를 떠나지 못하는 측면도 있다.

그러나 여건만 허락한다면 도시를 떠나 도시 근교나 농, 어촌에 터를 잡고, 공기 좋고 물 맑은 곳에 조그마한 집을 마련하여 도시의 편안함과 전원생활의 여유를 함께 누리고 싶은 것이 현대인의 작은 소망이다.

 

전원주택을 말 그대로 풀어본다면 전원에 있는 주택이라고 할 수 있다.

전원이라 함은 도시의 반대되는 개념이고 따라서 시골이라는 개념이 된다. 그러면 시골에 있는 주택은 모두 전원주택일까? 그렇다고 보긴 힘들다.

시골의 주택이더라도 농업을 전업으로 하는 주택은 농가주택이라고 흔히 말하고 농가주택을 전원주택이라 하지 않는다.

전원주택이 무엇인가에 대한 논의는 많이 있어 왔는데 종합하여 본다면 ‘도시생활을 영위하던 사람(또는 영위하는 사람)이 주변 도시로의 출퇴근이 가능한 인근의 농어촌지역에 택지를 마련하고 사람이 상시 거주하는 주거용으로 건축한 단독주택 혹은 저층 공동주택’ 이라고 정의해 볼 수 있겠다.

 

 

 

 

 

 

2. 전원주택의 종류

 

 

a. 군집형태에 따라

 

군집형태에 따라서는 단독형과 단지형으로 나눈다.

 

① 단독형 전원주택은 전원생활에서의 여러 주거형태 중 가장 기본적인 형태로서 택지매입, 각종 인허가 등 주택을 짓는 과정을 개인이 단독으로 처리하며, 마을에서 어느 정도 떨어진 호젓한 곳이나 기존마을에 한 가구 단독으로 거주하는 주택의 형태를 말한다.

단독형 전원주택의 장점으로는 건축주의 개성과 필요에 맞게 시공이 가능하므로 단지형 전원주택 보다는 보다 다양하고 선택의 폭이 넓다는 것이다.

반면에 주택건축의 모든 절차를 혼자서 해결해야 하기 때문에 복잡하고 번거롭다는 단점이 있다.

 

② 단지형 전원주택은 이웃이 있고 단지 조경시설과 일부 편의시설도 갖추어져 있는 저층 공동주택이다.

단지형 전원주택을 선호하는 가장 큰 이유는 동호인들과 함께 어울려 살 수 있고, 또한 관리, 방범, 편의시설 문제를 공동으로 해결할 수 있어 효율적이고 편리하게 전원생활을 누릴 수 있는 장점이 있다.

 

 

b. 주요구조에 따라

 

주요구조형식에 따라서 경골목구조(목조주택), 경량철골조(조립식주택),

조적조, 철근콘크리트조 등이 있다.

 

① 첫째, 경골목구조(목조주택) 는

목구조주택의 가장 일반적인 형태로 이 공법은 방염, 방충 처리를 한 두께

2인치- 너비 4인치(2×4패널) 등 규격의 각재들을 사용해 건축하는 방식으로, 이 각재를 일정 간격으로 세우고 중간에 단열재를 넣어 내, 외부를 마감하는 식이다.

미국이나 캐나다 등지의 단독주택 대부분이 경량목구조로 구조적으로 안전하며 수명도 길다. 나무 특유의 성질로 인해 습도가 자동 조절돼 쾌적하고 단열성 역시 뛰어나다. 외관 또한 아름답다.

그러나 여기에 사용되는 목재에 관한 처리기술과 목재가 거의 대부분 외국에서 수입되기에 가격이 높고 또한 설계 및 시공이 외국의 기술에 의존하는 의존성이 크므로 시공비용이 상대적으로 비싼 편이다.

또한 경량목구조는 서양의 대중적인 주택의 양식에 적합하게 개발되었으므로 우리나라의 전통적인 생활양식에 완벽하게 적응되지 못한 면이 있다.

 

② 둘째, 경량철골조(조립식주택) 는

얇은 철판, 또는 FRP 사이에 스치로폼이나 우레탄을 충진시킨 패널을 자재의 기본으로 하는데 근래에 점점 늘어나는 추세라고 할 수 있다.

경량철골조는 공장에서 상당부분 제작되고 모듈화 되어있기 때문에 가장 경제적인 시공비와 빠른 공사기간이 큰 장점이나 그에 따른 방수나 마감 등 의 문제점도 감수해야 한다.

 

③ 셋째, 조적조주택은

벽돌이나 블록과 같은 재료를 쌓아서 주요구조로 건축한 구조라고 할 수 있다. 조적조의 내력벽으로는 시멘트벽돌을 사용하고 외부마감으로는 주로 적벽돌을 사용한다.

지붕은 콘크리트 경사 슬라브에 기와나 아스팔트슁글로 마감하는 것이 가장 많다.

조적조 주택의 장점으로는 외벽이 적벽돌이므로 비교적 안정적인 느낌을 주며 공사도중에도 비교적 주인의 취향에 맞게 공간의 변경이 쉽다.

그러나 조적조의 단점이라면 주요재료인 시멘트벽돌이 친환경자재가 아니라는 점과 조적조 구조의 특징상 넓은 공간의 연출이 제한된다는 단점이 있다.

 

④ 넷째, 철근콘크리트조는

철근과 콘크리트가 일체로 결합하여 콘크리트는 주로 압축력에, 철근은 주로 인장력에 유효하게 작용시켜 양자의 장점을 발휘하는 이상적 구조체를 구성하는 것이다. 또 철근과 콘크리트는 열에 대한 팽창수축률이 거의 일치하므로 온도변화에 대해서도 유리하다.

철근콘크리트조는 조적조나 목조보다 넓은 경간의 공간 확보와 여러 층이 건축되어지는 경우의 구조에 적합하다. 철근콘크리트조가 아닌 다른 구조의 경우에도 지하층을 설치할 경우에는 거의 모든 건물에서 구조의 특성상 지하층은 철근콘크리트조를 이용하여 건축한다.

또한 철근콘크리트조는 건물의 형태에 구애받을 필요없이 자유로운 형상의 외관 설계가 가능하고 다양한 형태의 공간을 연출할 수 있는 장점도 있고 공사비도 비교적 경제적이다.

 

기타 주요구조형식으로

⑤ 황토 주택, 원목(통나무)주택, 개량형 한옥 등이 있다.

 

 

 

 

 

3. 전원주택의 문제점과 개선점

 

 

① 첫 번째는 소규모개발과 이에 따른 난개발을 들 수 있겠다.

전원주택의 개발은 대체적으로 영세한 소규모개발이 대부분이다. 따라서 주거에 필요한 편의시설이나 기본적인 인프라가 열악하다. 물론 단독형 전원주택은 대규모로 집단화할 수 없지만 단지형 전원주택은 일정규모 이상으로 단지화하여 지구단위계획과 같은 단지계획을 통하여 아파트단지에서와 같은 문화, 안전, 교육, 생활편의시설 등이 완비된 전원주택단지가 개발될 수 있을 것이다. 이를 위해서는 전원주택 개발업체의 대형화, 전문화와 함께 전원주택의 개발기법에 대한 충분한 연구가 이루어져야 한다.

 

② 두 번째는 지역주민간의 커뮤니티라고 할 수 있다.

전원주택단지가 조성되고 입주가 진행되면 기존 마을주민과의 마찰의 여지가 높고, 단지 내에서도 소규모 개발로 인한 부대시설(어린이 놀이터, 운동 시설, 마을회관 등)의 부족으로 커뮤니티에 문제가 발생할 수 있다.

전원주택이 바람직하게 정착하기 위해서는 이와 같은 문제가 발생하지 않도록 세심한 주의를 기울여야 한다.

단지로 조성할 때는 단지 내뿐만이 아니라 기존마을과의 연계에 대하여도 배려를 하여 기존주민들과 마찰 없이 친숙한 이웃으로 함께 살 수 있도록 해야 한다.

 

③ 셋째는 지나친 외국자재의 의존과 무분별한 외국 건축양식에 의한 건축이라고 할 수 있다.

현재 전원주택의 재료로 많이 사용되는 것은 경골목구조이다. 경골목구조의 재료는 거의 대부분 외국산 목재를 사용한다. 또한 건축양식은 우리의 주거양식과 많이 다르다.

우리나라의 주거양식은 기본이 온돌문화이다. 그만큼 바닥난방은 한국에서의 가장 독특한 주거양식이라고 할 수 있다.

 

전원주택의 평면구조도 대체적으로 익숙한 아파트의 평면양식과 닮아가고 있다. 전원주택은 전원주택 나름의 특성이 있다. 물론 그 특성은 각각의 입지여건에 따라서 다 달라진다.

창의적인 건축이 될 수 있는 많은 요소가 있음에도 불구하고 아파트의 평면형식을 차용하는 것은 전원주택의 성격을 잘못 이해한 탓이다.

외관 또한 마찬가지다. 우리나라 사람들에게는 자연과 함께하는 어울리는 자연친화적인 정서가 있다. 이런 것은 우리의 전통한옥의 건축양식으로 잘 표현되어 있다. 그런데 요즘 전원주택의 외부 형태를 보면 서양의 목조주택을 무비판적으로 수용하고 있다.

우리의 정서에 맞고 환경 친화적인 디자인이 요구된다 하겠다.

 

④ 넷째, 친환경재료의 적극적인 개발이다.

도심의 아파트에 살지 않고 전원주택에 사는 가장 큰 이유 중의 하나는 자연과 더불어 건강하게 사는 것이다. 일반적으로 시멘트를 사용한 재료는 친환경적인 재료와는 거리가 멀고 자연에서 나오는 자재를 그대로 사용하는 것이 친환경적인 자재라 생각하기 쉽다. 그러나 시멘트를 사용한 조적조나 철근콘크리트조의 건축물도 마감재료나 비내력벽은 황토벽돌 등을 사용한다면 얼마든지 친환경적인 건축이 가능하다.

 

목구조는 가장 환경 친화적이라고 할 있다. 그러나 우리나라의 생활관습에 맞게 건축하기 위하여는 여러 곳에서 콘크리트를 사용할 수밖에 없다.

지하실, 기초, 일부 슬라브, 일부 욕실의 방수 등을 위한 벽 등은 콘크리트나 시멘트벽돌을 사용하기 때문이다.

일부에선 황토를 주재료로 한 조적조 건축이 유행하고 있다. 그러나 아직 황토를 주재료로 한 조적조 건축은 검증이 충분히 되지 않은 상태이고, 또한 건축 후 여러 문제점이 발생하고 있다. 좀 더 연구개발을 통하여 검증이 된 후 건축의 주요구조로 사용되는 것이 바람직할 것이다.

 

 

 

 

 

4. 전원주택지 선택시 고려할 점

 

전원주택지를 선택할 때는 세심한 주의가 필요하고, 도로문제, 전기와 전화 사용 문제, 식수 문제, 인허가문제 등을 면밀히 살펴야 한다.

 

① 진입도로가 없으면 집을 지을 수 없고, 실제로 부지를 매입한 후 도로가 없어 거의 부지가격과 맞먹는 비용으로 도로를 만드는 경우가 종종 발생한다.

 

② 전기와 전화의 연결도 기존의 전기가 가설된 곳에서 200M까지는 기본요금으로 해결이 되지만 거리가 그 이상일 경우에는 설치비용이 추가로 발생됨을 유의해야 한다.

 

③ 집을 짓는데 식수량이 부족하여 이웃간 분쟁을 유발하는 경우도 있으므로 식수문제도 유념해야 한다.

 

④ 자녀들이 모두 성장했으면 상관없지만 자녀들이 어릴 경우 아이들이 교육을 받는데 있어 불편하지는 않는지도 고려해야 한다.

 

⑤ 이와 함께 출퇴근 시간이 얼마나 걸리는지도 체크해 볼 필요가 있다.

 

⑥ 땅을 개발하여 집을 지을 때는 일반적으로 관리지역의 농지나 산지를 전용해서 집을 짓는데 이 경우에는 산지및 농지전용절차를 거쳐야 주택을 신축할 수 있음을 유념해야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

B. 전원주택 등 건물 신축을 위한 인허가 절차

 

 

토지위에 건축물을 신축하거나 농지와 산지를 본래 목적 외에 다른 용도로 사용하려면 그 토지의 용도지역에서 허용한 용도의 건축물만 신축이 가능할 뿐만 아니라 허가기준에 적합하여야 하며, 사전에 관련법규에 규정된 인허가를 받은 후 공사를 시행하고 공사가 완료되면 준공검사를 받은 후, 건물을 사용하여야 한다.

 

 

 

 

1. 사전 허가단계

 

 

① 토지용도지역 확인

▪ 토지이용계획확인원 발급( 지역.지구.구역 등 확인-시 군 구청 )

※ 토지의 대부분 규제사항이 표시

▪ 관련 규제사항 검토(용도지역에 가능행위, 허가기준 적합여부)

 

② 건축허가 또는 신고 (건축사 사무소에서 대행)

▪ 진입도로, 대지요건, 건폐율, 용적율 등 검토

▪ 허가신청서, 설계도면 작성 - 설계비 및 감리비 지불

 

※ 건축신고는 일정 규모이하의 건축물 건축시 적용되며, 용어만 신고이지 그 성격은 사실상 허가와 같음(사전에 받아야 함)

 

③ 농지전용 허가 또는 신고

▪ 대상지가 농지일 경우(농지법 적용지역)

▪ 농업진흥지역 및 경지정리지구 해당 여부

- 농업진흥지역에서는 법에 허용하는 것만 가능함

▪ 농지보전부담금 - 공시지가의 30%(일정 규모이하 농업시설은 면제)

 

④ 산지전용 허가 또는 신고

▪ 대상지가 임야일 경우(산지관리법)

▪ 대체산지 조성비, 산림복구비

 

⑤ 개발행위 허가

▪ 토지의 용도지역별 가능행위

▪ 개발행위 허가기준, 규모제한

▪ 토지의 형질변경

▪ 공사계획도면

 

⑥오수, 폐수처리신고 허가

▪ 개인하수처리시설 설치신고(하수도법)

▪ 축산폐수배출시설 설치신고(축산폐수)

 

⑦ 기타 인 허가(해당될 경우)

▪ 문화재영향성 검토(지정문화재로부터 500m이내 지역)

▪ 소방시설 설치(다중이용시설 또는 규모가 큰 시설일 경우)

▪ 공원지역행위허가 (공원지역내의 토지)

▪ 사전환경성 검토(부지면적이 규모이상일 경우)

▪ 도로 점용허가 등

- 국.지방도.군도, 정비된 농어촌도로에서 바로 출입하는 경우

 

 

 

 

 

2. 공사시행 단계

 

 

① 착공 신고

▪ 착공 신고서 제출

▪ 각종 허가 관련 지방세 및 부담금 납부

 

② 경계 측량

▪ 시설물이 허가경계를 벗어날 경우 변경허가 또는 원상복구

(철거)될 수 있음

▪ 측량표시는 준공검사시 까지 보존(재측량시 경비 이중 소요)

 

③ 환경관련 신고

▪ 비산먼지 발생신고(먼지) - 신고대상일 경우

▪ 특정공사 사전신고(소음) - 신고대상일 경우

 

④ 공 사 시 행

▪ 인허가 받은 설계도면대로 시공하여야하며

변경이 생길 경우에는 설계변경 인허가를 다시 득한 후

공사를 재개하여야 함.

▪ 축대, 사면조치등 토목구조물도 설계대로 시공되어야만

건물 준공이 가능함.

 

 

 

 

3. 공사준공 및 건물 등기

 

 

① 준 공 검 사

▪ 건축물 사용검사 신청(준공용 도면 첨부)

▪ 허가조건에 따른 개별법령상 인허가사항별 미리 준공검사를 득하거나 일괄 제출하여 준공검사를 받음

 

② 기타 준공서류

▪ 소방시설완료확인서 - 관할 소방서(소방파출소)

▪ 가스완성검사필증 - 관할지역 가스안전공사

▪ 개발행위준공검사필증 - 개발행위 준공부서

▪ 정화조(개인하수처리시설) 준공필증 - 시군 업무부서

▪ 측량성과도(필요시) - 지적공사 등

▪ 건물현황측량성과도(필요시) - 지적공사

▪ 정보통신공사 사용전검사필증(해당시) - 시군 업무부서

▪ 지적분할및 합병신청서, 지적변동사항등록신청서(해당시) - 시군

 

③ 건축물관리대장 작성(등재)

▪ 건축사 사무소 → 시군 건축담당부서

 

④ 건축물 등기 - 관할 등기소

▪ 건축물 관리대장 등 구비서류 제출

▪ 관련세금 납부